Составляем договор купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости, с одной стороны, для участников рынка является уже привычным документом, с другой - имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом затруднений. Специалисты отмечают, что избежать их можно еще на начальной стадии заключения сделки – при составлении договора купли-продажи с недвижимостью.

Все договора – это, прежде всего, соглашение сторон об установлении определенных прав и обязанностей, которые оговариваются и фиксируются документально.

Договор купли-продажи недвижимости является одним из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец передает имущество в собственность покупателя, а покупатель – принимает это имущество и уплачивает за него установленную цену.

В нашем случае речь идет о купле-продаже недвижимости, поэтому по условиям соглашения продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (Ст. 549 ГК). Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность (Ст.550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (Ст. 551). (тут будьте предельно внимательны, если вы занимаетесь сделкой без помощи специалиста)

О том, как юридически правильно составляется рассматриваемый нами документ, стоит рассказать поподробнее. Очень часто в форму договора купли-продажи недвижимости облекаются и сделки по обмену жилых помещений – это не противоречит законам, а схемы действий почти одинаковые.

Итак, структура. Все договора купли-продажи недвижимости начинается с преамбулы (вступления), которая должна содержать следующие сведения:

• наименование и номер договора;
• дата и место заключения (город, село и т.д.);
• информация об участниках заключаемого соглашения (полные и действительные паспортные данные);
• полное наименование сторон договора купли-продажи недвижимости (если среди участников сделки есть юридические лица – например, агентство недвижимости);
• указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты).

Также в преамбуле, дается определение роли перечисленных участников в данном договоре купли-продажи недвижимости: Продавец, Покупатель, Заказчик и т.д.

Дальше следует основная часть, которая обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых излагаются условия сделки:

• предмет договора купли-продажи недвижимости;
• дата его заключения и срок действия;
• порядок расчетов, размер и условия платежей;
• взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости.

Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными пунктами являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта (Ст.554 и Ст.555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ). Помните, что у юристов свой, специфический взгляд на мир, поэтому законодательство порой преподносит самые неожиданные сюрпризы.

Вам нужно знать: в заключаемом вами договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:

• реквизиты сторон – участников сделки купли-продажи недвижимости;
• подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры и.т.д.;
• форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями;
• лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых;
• документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью;
• срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда;
• ее реальная стоимость.

Здесь сразу хотелось бы отметить очень важную деталь. Как уже говорилось, в договоре купли-продажи недвижимости указывается цена, за которую продается квартира. В такой ситуации, стороны иногда указывают в документах не подлинную, а  нормативную, или так называемую балансовую стоимость квартиры. Стоимость рассчитанную Инвентаризационным Бюро, значительно ниже настоящей, иногда в несколько раз. Это делается для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Кроме того, некоторые граждане при купле-продаже недвижимости желают сэкономить на госпошлине нотариусу, который берет фиксированный процент от суммы сделки.

Между тем, необходимо понимать, что в случае отражения в договоре купли-продажи недвижимости заниженной стоимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, МИНИМАЛЬНУЮ, а не реальную рыночную стоимость объекта. Тогда продавцу придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть себе квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложно (в таких ситуация компания «Вся Земля» окажет Вам консультацию и расскажет как предупредить подобные споровые ситуации).

Покупатель в случае приобретения квартиры(дома, участка) по балансовой стоимости также рискует – при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи данной недвижимости покупателю будет проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную в договоре сумму, если у него нет документов, доказывающих факт внесения средств. Не отражая в договоре купли-продажи недвижимости действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого, в случае спора по сделке, мог бы защитить закон.

И еще одна немаловажная деталь. Обязательно включите в договор купли-продажи недвижимости условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. (по вашему желанию наша фирма проведет комплекс мероприятий по выяснению всей реальной информации на недвижимость - это реальный правообладатель, обременения на недвижимость, арест и т.д.) Чтобы не было жильцов, выписанных временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства и.т.д.). Обязанность продавца при купле-продаже недвижимости передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Также данная квартира(дом) не должна быть заложена, находиться под арестом и т.п. Описанные примеры входят в понятие «юридическая чистота сделки» купли-продажи недвижимости, и о нем мы расскажем отдельно.

И последнее. Если вы собираетесь осуществить сделку купли-продажи квартиры, а опыта в подобного рода делах у вас нет, лучше и не пытаться провернуть сделку своими силами. Порой некоторые граждане при купле-продаже недвижимости пытаются сэкономить на услугах агентств и начинают действовать самостоятельно по принципу «сам себе риэлтор, сам себе нотариус». Поверьте – чаще всего подобная самостоятельность равнозначна плохой самодеятельности, и почти всегда в ходе осуществления купли-продажи недвижимости она несет потерю 100% ваших денежных капиталов на недвижимость. Дело даже не в возможных убытках или подводных камнях, коих в любой сделке предостаточно, главная опасность при непрофессионально проводимой сделке – это потеря времени. Любая простая, казалось бы, формальность может обернуться затяжной нервотрепкой. Не пытайтесь обмануть мир: помните, что скупой платит дважды.

Чтобы купля-продажа недвижимости была правомерной и в будущем не принесла неожиданных (не всегда приятных) результатов, лучше осуществлять ее под надзором профессионалов. С их помощью процесс значительно упрощается, потому что у опытных специалистов схема действий давно отработана, нужные документы уже составлены и всевозможные нюансы сделок купли-продажи недвижимости досконально изучены. Более того фирма гарантирует 100% чистоту сделки при полном вашем сотрудничестве с нами.

При обращении в компанию с вами заключается договор на предоставление услуг, в котором подробно описывается, кто, когда и чем будет заниматься. Наши специалисты в ходе осуществления купли-продажи недвижимости будут вести Вас от начала и до конца всего оформления, информировать вас о его результатах. Также вы сможете получить подробную консультацию по юридическим и другим связанным со сделкой или оформлением документов вопросам. Наша фирма готова помочь вам оформить землю в собственность и другое недвижимое имущество, а так же подготовку и сбор документов необходимых для проведения сделки купли-продажи недвижимости  и представлять ваши интересы в переговорах по предстоящей сделке.